中国的房市“人口红利”已经耗尽，而在“后人口红利”时代，房价的暴涨概率将愈来愈小。
作者：孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”（jiguantx）
最近，汇丰银行通一项针对9个国家的调查发现，中国千禧一代（1981年至1998年出生）的住房自有率高达70%，在9个国家当中排名第一。调查显示，中国在九国中的住房自有率最高，为70%，仅次于中国的是墨西哥，千禧一代住房自有率达46%，第三至第九依次为：法国（41%）、马来西亚（35%）、美国（35%）、加拿大（34%）、英国（31%）、澳大利亚（28%）、阿联酋（26%）。
不过，读过报告后人们马上开始担心：既然大部分年轻人都有房了，以后会不会造成没人接盘的情况，房价会不会因此涨不动，并且出现下降的趋势？
要全面回答这个问题，我们首先必须了解一个基本事实，那就是中国的房市“人口红利”已经耗尽，而在“后人口红利”时代，房价的暴涨概率将愈来愈小。
自从1998年的房改以来，中国长期处于“人口红利期”，总体来讲，居民赡养老人的负担其实并不算重，各种生活成本还处于较低水平。普通城市家庭的普遍人口结构是老人数量较少，中青年人（出生于1960年代左右）较多，青少年（80后90后）人数也较少，呈现一种两头细中间大的“纺锤结构”。换言之，家庭里边挣钱的人多，消耗钱的人少。这就使得城市的居民有较多的余钱来购买当时价格并不算贵的商品房。普通人有余钱买房，助推了中国早期的第一轮房价上升。这种价格的上升，又会创造房价上涨的预期。实际上，中国的房市最开始也和制造业一样，成为了“人口红利”的受益者。
不过，如果我们从人口结构看，在未来30年变化趋势很明显，中国的青少年人口将逐渐下降。在过去90年代人口“纺锤结构”中的老年人，已经死去，占总人数最多的“中年人”，将成为六七十岁的老人，而当年的小朋友80、90后则成为了现在的社会主力——中青年人群。人口的“纺锤结构”成为了现在的“倒三角结构”：
只花钱不赚钱的老年人，占社会总人数的比例过高，而有能力挣钱的中青年人数，却由于当年的计划生育政策而导致人数不足，再加上如今的地价腾贵，楼市的“人口红利”早已不复当年。根据美国学者的研究，20到30岁期间，家庭成员对房地产需求增加最大，40岁以后，居民对房地产的需求每涨一岁减少1%。退休人员对房地产的购买需求接近为零。65岁以上人口的激增，必然导致社会抚养成本的增加，而抚养成本与房价是一种负向关系。这必然导致今后的中国楼市普遍上涨乏力。只要全社会都开始认为老年化将利空楼市，那么房价的下降预期则会不断增加，长期来看，房价像前二十年那样暴涨的周期已经结束了。但这并不意味着房价会出现所谓的“暴跌”，未来的房价更可能会维持在略高于通胀的增值率，保值的作用仍在，但投机的功能将逐渐失去。
这对于未来中国的房价走势有何启示呢？
在购房需求最大的青年人普遍已经有房的情况下，未来的中国房地产会持续分化。我们都知道，目前的一二线城市与其他中小城市房价有严重的分化倾向。而随着购房主力人群普遍都已经置产这一现实，未来的房地产市场将进一步分化为“初级市场”和“改善型市场”，两者的差距也逐渐增大。
这话该如何理解呢？我们知道，初级房产是整个房产市场入门房产，那么初级房产的价格就是由买不起房的人所能支付的最大价格决定的。由于各种原因造成的大城市用地紧缺，现在能买到的初级房产，大概都在三线城市和大城市周围的郊区。初级房产相对便宜的原因，也就在于它们的价格是由买不起房的青年家庭所能支付的最大价格决定的，这些人又恰恰收入水平不高，因此初级市场的房产价格也不可能暴涨。
但与此相反，其他的房价，尤其是“改善型住房”的价格就大不相同，这类房产等于初级房产房价与价格上升之和，例如北京、上海市中心的二手房，这些“改善型住房”是按照所在城市的市价来定价的。我们假设一个城市里既有房子与家庭的比例是一比一的关系，每个城市原住民都有了房子，而新搬来这座城市的家庭没有房子，那么他们就不得不够成为购房的“刚需”，被迫依照这个所谓的市价来购房。最关键的是，改善型住房市价不是由买房的人所能支付的最大价格决定的，而很可能是由卖房者，也就是所在城市的房东们对房价的集体心理价位决定的。
换句话说，卖家和买家很可能是在本城市有房的业主，房屋买卖的本质变成了同一城市两栋不同的房子之间的“物物交换”，现金用来补差价。看懂了吗？在一二线城市的“改善型住房”里边，房子本身已经成为了一种“硬通货”，具有类似于货币的功能。它的价格基本和“刚需”的收入水平没有关系，这些房地产的“面值”，是由一座城市的经济水平、资源占有度等等决定的。卖方也是属于你爱买不买，不买请滚的态度。为何？因为北上深的有房者根本就不急着变现，有价无市是可以接受的，但有市而价低却是不可能发生的。
80、90后大部分有房的现实，说明房价进入了低增长、高保值的周期，并且，由于两个市场之间的分化，只有城市里的“改善型住房”才具有靠谱的保值功能。其实，我们看一下汇丰的报告统计方法就知道，报道中的中国受访者中85%来自城市，14%来自郊区，只有1%来自农村。这恰恰说明了目前中国房市的格局未来将是以城市改善型住房为主，并且城乡差距巨大。
目前，中国有55%的人生活在城市，有近45%的人生活在农村，未来依然有大量的人口会进入一二线城市，人口千万以上、经济量五千亿以上的城市将会继续扩容。“改善型住房”依然有一定的增值空间。然而，对于想要从房地产的“初级市场”进入“改善型市场”的人来说，未来的难度会越来越大。大部分人都有房的现实，会使得房地产在未来愈加的“货币化”，能够买到更好的房产的最直接“货币”，其实就是房产，而不是钞票。