买房子根本不是投资而是一堆负债

作者：齐俊杰看财经【ID:qijunjie82】

近期，随着连续不断的政策出击，进行房地产的各种调控，总结起来就是1没资质不行，2.钱不够不行，3.给孩子买不行，4.离婚买不行，5.结婚买不行，6.上学买不行，7.有房买不行，8.没交税买不行……总结一下就是，没有买卖就没有杀害。

但偏偏大家不买账，最近问买房的人反而越来越多了，基本问题就是某某地方的房子还有没有投资价值，简直就是喵了个咪了，实在有点不知所云，现在的房子真的还有投资价值吗？现在的房子已经完全沦为负债了吧，是的！就是一堆负债，而且是一堆人在争着抢着去买的一堆负债，您还别不信。

房子什么时候可以投资，其实要先明确什么叫投资，说白了就是用今天的钱换明天的正向现金流，这才叫投资，所以巴菲特那叫投资，而一般人买股票也不叫投资，你看的根本就是价差，而不是一个企业未来的发展和盈利能力。所以巴菲特可以赢40几年，而大部分人只能赢几天，最后一定是8成人赔钱的游戏。

而房子是不是投资呢，当年是！当年房子你可以贷款买，3成首付，之后7成贷款，然后把房子租出去，可以用租金来养房贷，所以3折买了一个资产，一旦贷款还完了，这个房子就会产生源源不断的现金流，这肯定是赚钱的。所以是投资，我的很多投资圈的朋友，他们就在那个年代大量的买入了房产。一线城市大概是在07年之前，而二线城市在13年之前，都还有投资机会，指的就是这个！但在2013年以后，专业的投资人就不怎么在买房子了，因为风向变了，房租已经不能够覆盖房贷了。租售比也就是房租比上房价的比例，竟然跌倒了2%以下，还不如一年定期存款。也就是说现在买一套房，每年要贴进去3%的房价，这笔钱是替房客付给银行的。而这样的日子要过上20-30年（还贷期），最后贴进去的钱，足够再买一套房子了，所以相当于你用了1.5倍的钱，买了一个资产，而靠房租的现金流收回这笔投资，至少需要50年，这简直就不能接受。要知道在股票市场有50倍市盈率的一般都对应的是中小创，都至少要有每年40-50%的增长，才会给这样的估值。所以专业投资人一般都会算，50倍市盈率买一个没有增长的股票，你是猴子请来的逗逼吗？你说北上广深的房子稀缺，他还能比茅台酒的赤水河里的水稀缺？还能比中国平安的牌照稀缺？

房租的增长可以看成是房子的业绩，过去10几年只跟居民收入水平增长有关，跟房价无关，所以当房价暴涨10几倍甚至20倍的时候，你发现房租涨幅也就5倍不到每年涨幅也就8%，跟当年当地的居民收入增长基本吻合，所以不是房东仁慈不想提价，而是根本就涨不动，他也不是不想租，而是真的你涨价，他就租不起了。所以未来随着经济减速，房租的涨幅可能还会进一步随着收入下降而被压低。那么在投资市场上8%的增速，对应的应该是10倍以内的市盈率才合理，也就是说一年租金占到房价的比例应该是10%以上，要么瞬间涨3-5倍租金，要么就是房价被高估了3-5倍。很明显，提高3-5倍租金是完全不可能被市场接受的，所以必然是房价高估了许多。这也就是为什么，我朋友圈那帮鸡贼的投资界的朋友，都在往外卖房，而不是买房！只有其他行业的朋友还在傻了吧唧的打听买房的事，

其实现在买房，跟买车一样，已经是负资产了。什么是负资产，就是你买来以后还要往里面每月搭钱进去，买车大家都懂，就是使用成本，而买房大家不理解，其实你的房贷你的物业费，你的供暖费，甚至以后的房产税，对你来说都是负的现金流。也就是你买来后不但不能从他身上每月拿到钱，还要往外贴钱。而你希望的就是零存整取，以后找到一个更傻的人，以更高的价格卖出去。从而大赚一笔。但确实是想的太多了。第一从你自身来说，房价上涨你一定舍不得卖，所以今天涨这么疯了，你都不舍得出手，以后也一定不会，现在大家得到的意识强化就是，卖出了就亏了。所以不但不卖，还要继续投钱进去买，买到就赚到，在大家的印象里，傻子有的是像牛粪一样多。第二，一旦房价拐头向下了，你想卖吗？恐怕一开始不会，房价10万我都没卖，跌到9万了，我无形中亏了100多万啊，怎么可能卖，再等等，再回到10万一平米我就卖了。但结果就是跌到8万，你就更不卖了。直到跌倒了5万，你想卖了。想止损了，发现傻子都哪去了？你们给我出来。原来自己当了那个最傻的傻子。房子这个东西就是买涨不买跌，一旦拐头向下，流动性将彻底进入黑洞。买卖基本无法成交，有价无市的景象将相当普遍。

那么有人说，大不了租呗，租就是刚才说的50年才能回本，你的房子是按照50年建造的，现在可能已经过了20年，也就是说他顶多再站30年，就变成危房了。你到时候租给谁去？那有人问了，我全款买，没有房贷，这下房子总该是资产了吧。资金是有机会成本的，你现在买个国债也有4%的收益了，买房出租还不到2%，相当于你每年亏损2%。

所以无论怎么算，无论房产税出台不出台。买房都早已经不是投资，而变成了一堆负债，但大家还在乐此不疲，就是有神一样的自信自己不会当那个傻子，但殊不知聪明人早都已经下车了，现在这个游戏已经变成了傻子坑傻子的游戏，而且傻子也越来越少，谁是那个最后的傻子？
 

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